¿Se viene el impuesto a la vivienda ociosa?

El Gobierno tiene por delante un arduo trabajo para llegar a un mínimo consenso entre las agrupaciones de inquilinos y las cámaras inmobiliarias para modificar la ley de alquileres vigente. La mesa de diálogo entre representantes de ambos sectores en el ámbito de la Secretaría de Comercio apenas duró dos encuentros, el último este jueves, sin resultados. Roberto Feletti se había propuesto escuchar con qué iniciativas contaban desde uno y otro lado del mostrador para ayudar a bajar los precios y aumentar la oferta de inmuebles disponibles, los dos problemas acuciantes que hoy tiene ese mercado, sobre todo en la Ciudad de Buenos Aires. Al funcionario también lo movía el objetivo de llevarle a Alberto Fernández una solución consensuada y cumplir con uno de los pedidos que el presidente dejó durante la apertura de sesiones ordinarias del Congreso, a principios de este mes. Pero para eso habrá que esperar. “Fue todo un quilombo, un griterío, y las posturas siguen inflexibles”, resumieron a Diagonales distintas fuentes presentes en la segunda y última reunión. 

Hasta ahora, la discusión está estancada entre la intención de las cámaras inmobiliarias de recuperar rentabilidad y la defensa por parte de las agrupaciones de inquilinos de lo que consideran derechos conquistados, garantizados por otra parte en varios de los artículos de la norma sancionada en 2020. Mientras inmobiliarias y desarrolladores proponen reducir la duración del contrato de tres a dos años y volver a actualizar los montos cada seis meses, las organizaciones sociales y civiles piden que la ley siga como está y que, en todo caso, se cumpla en su totalidad y “se incorporen algunos artículos puntuales”, pero no más que eso.  

Mientras tanto, la preocupación principal de Feletti, la suba de precios del alquiler, sigue siendo una constante. En los primeros dos meses del año los precios en el AMBA subieron 8,5 por ciento, según un relevamiento del portal Zonaprop. Las cámaras aseguran, como parte de su estrategia, que el culpable es el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central (BCRA). El ICL es la fórmula establecida por ley para fijar el aumento del alquiler, y que surge de un promedio 50 y 50 entre el aumento de los salarios formales (Ripte) y la inflación. Las organizaciones lo defienden alegando que, si bien en este momento el cálculo da por encima de la inflación, peor resultado daría dejar librado el precio al mercado, como desean las cámaras. 

“Cuanto menos intervenga el Estado, peor es para los inquilinos, porque lo que está en disputa es una rentabilidad versus un derecho, y se trata de una relación desigual. Nosotros entendemos que la ley fue un avance y estamos abiertos a modificaciones que puedan mejorarla, pero sobre todo creemos que la ley tiene muchos instrumentos valiosos para intervenir en esta coyuntura como el plan de alquileres sociales, que podrían ayudar y no se implementan”, aseguró en diálogo con este medio Leandro Vera, investigador del CELS. 

El otro problema que preocupa a Feletti es la merma en la oferta, otro de los argumentos fuerte que tienen las cámaras inmobiliarias para modificar la ley. El argumento es que se retrae por la ausencia de “seguridad jurídica” que genera en los propietarios, quienes terminan “reorientando sus ahorros a otro tipo de inversiones menos desalentadoras”, dijeron en una carta conjunta la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), la Federación Inmobiliaria (FIRA) y el Colegio de Martilleros porteño (Cucicba).

La queja tiene que ver con la medida más fuerte que hoy está sobre la mesa de Feletti y que surge además de una propuesta histórica de la Federación Argentina de Inquilinos: gravar un impuesto del 5 por sobre el valor fiscal de las propiedades en desuso por más de dos meses a quienes tenga más de tres propiedades. Hacia ese lugar se dirigen las próximas “mesas técnicas” a las que convocará el secretario. “Se implementa en casi todas las principales ciudades del mundo”, dijo en la última reunión, según pudo reconstruir Diagonales. 

En ese punto hay un antecedente, del año 2018. El entonces presidente del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), Juan Maquieyra, juntó en una misma mesa a ambos sectores e impulsó un relevamiento en territorio porteño, que arrojó que hay más de 138 mil viviendas ociosas en territorio porteño, un 9 por ciento del total, en su mayoría en barrios como Puerto de Madero. Nunca se pudo avanzar en un impuesto, aunque el año pasado, en una entrevista con Radio Con Vos, el propio Jefe de Gobierno Horacio Rodríguez Larreta se mostró a favor de una medida de ese tipo para movilizar la oferta. 

Pese a todo, la primera iniciativa en torno a modificar la ley surgió del presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa. La encargada de impulsar el tema fue la diputada bonaerense Marcela Passo, en cuyo despacho duerme la idea de realizar una discusión “abierta al público, participativa” en una suerte de plenario de comisiones, a la espera de que bajara la espuma del acuerdo con el FMI y la cámara baja terminara de repartir los cargos entre los distintos bloques. 

Si bien entre los especialistas que trabajan en un posible nuevo texto están convencidos que la ley “fracasó”, tal como lo planteó el propio Massa y reconoció la vocera presidencial, Gabriela Cerruti (tesis compartida por otros diputados, como Leandro Santoro, que hicieron pública esa posición), también creen que el problema “es el contexto” en que se inscribe hoy la ley, muy diferente al de cuando fue sancionada, en agosto de 2020. 

“Hay que tener en cuenta que durante la primera cuarentena y hasta el año pasado no se pudieron hacer desalojos, y que hoy el mercado financiero da más ganancias como inversión a corto plazo que comprar un departamento y ponerlo en alquiler, como estuvo de moda hace varios años, con otro dólar y con otra inflación”, era el diagnóstico que compartían desde el equipo técnico que trabaja en la ley a este medio. 

Esa misma lectura comparten, también, funcionarios del Ejecutivo dedicados al área. "El propietario no obtiene del alquiler la renta que razonablemente podría tener por el capital que compromete, y el inquilino no puede pagar esa renta", dijeron. 

Así las cosas, resta ver qué iniciativas busca la oposición. El diputado de la UCR-Evolución, Martín Tetaz, tiene su propio proyecto, y lo mismo podría hacer en el corto plazo su par del Pro, Cristian Ritondo. 

En el oficialismo se quejan de que, en el contexto de las internas que lo aquejan, es difícil que el impulso de una mejora en los alquileres encuentre cauce, por dos motivos: “no hay conducción política y nadie saber qué hacer”, y “no es fácil en este momento agarrar un fierro caliente como éste problema”, son algunas de las interpretaciones que pudo recoger este medio. 

La ley, de todos modos, tiene un alcance bastante magro. Según un estudio del CELS, más de la mitad de los hogares que alquilan no tiene contrato firmado. Ese porcentaje supera el 60 por ciento en la Provincia. Y golpea sobre todo a los sectores populares, que sufren mayormente la irregularidad de los alquileres, así como del trabajo, y también es donde más pega la actual crecida inflacionaria general.