Ley de alquileres: avanza el debate y habría dictamen la semana próxima

Si no fuese por la presencia de expositores, invitados y asesores varios, la sala “C” del edificio Anexo de la Cámara de Diputados hubiese quedado vacía durante varios minutos. La segunda jornada del debate en torno a una nueva ley de alquileres, convocada este martes por la Comisión de Legislación General, duró poco más de tres horas y por ella pasaron 30 oradores, pero fueron pocos los diputados y las diputadas que se bancaron la escucha sin levantarse de su asiento. “¿Será que se define en otro lado?”, ironizó la organización Inquilinos Agrupados desde su cuenta de Twitter. Para saberlo, tendrán que esperar a la próxima semana, cuando todo indica que la comisión que preside Cecilia Moreau emitirá finalmente un dictamen, según afirmaron fuentes parlamentarias a Diagonales. 

La letra final del nuevo proyecto todavía es una incógnita. Lo mismo sucede con el consenso que tendrá al interior de la propia comisión, donde participan 18 legisladores del oficialismo, 16 de Juntos por el Cambio y Graciela Camaño en representación solitaria del bloque Argentina Federal. Hay diálogo entre todos los sectores implicados, y la idea desde que comenzó el debate, hace 15 días, sigue siendo la misma: lograr un texto que deje conformes tanto a las cámaras inmobiliarias, que intensifican cada vez más su lobby para recuperar rentabilidad, como a las agrupaciones de inquilinos, que defienden acérrimamente la norma vigente porque la consideran un piso de derechos conquistados. 

“No va a ser fácil, pero vamos a trabajar para lograr un consenso. Espero que tengamos un dictamen conjunto, que logre preservar los puntos centrales de la ley que tenemos, que en muchos puntos es buena, y que las modificaciones que se introduzcan sean mediante el acuerdo de todos los implicados y ayuden a potenciar la oferta y bajar los precios en un contexto muy desfavorable por la alta inflación que tenemos”, le dijo a este medio el diputado por la provincia de Buenos Aires, Daniel Arroyo. 

Por el debate en Comisión ya pasaron más de 70 expositores, contando los 30 de este martes. Se espera que este miércoles lo hagan otros tantos. Los argumentos, a trazo grueso, ya están marcados: las Cámaras Inmobiliarias exigen que se reduzca de dos a tres años la duración de los contratos, se retrotraiga el plazo de actualización de un año a seis meses y se deje librado “al mercado” el índice de actualización, sus tres objetivos de máxima. Las organizaciones de inquilinos sostienen que, si se modifica el texto, debe quitarse la inflación como una de las variables que forman parte del Índice para Contratos de Locación (ICL) y dejar sólo los salarios. Sobre el resto, en todo caso, piden una profundización de la norma: topes a los precios, impuesto a la vivienda ociosa, una mediación estatal de conflictos y un plan de vivienda social para alquiler, entre otras reivindicaciones. 

Desde que arrancó el debate, todo parece indicar que logrará imponerse una tendencia a favor de las inmobiliarias. De hecho, la tarea de redactar un nuevo texto fue derivada a Legislación General tras un acuerdo entre el presidente de la Cámara baja, Sergio Massa, y Juntos por el Cambio, más permeable al lobby inmobiliario. El principal bloque opositor había amagado con aprovechar sus escaños para convocar a una sesión especial a fines de voltear directamente la ley vigente. Massa intentó evitar que el Gobierno, que ya desde noviembre había considerado como “un fracaso” a la norma, perdiera las riendas del debate. La diputada Marcela Passo, de su riñón, trabajaba de hecho desde el año pasado en un nuevo texto, con varias de las premisas y modificaciones que pedían propietarios, desarrolladores urbanos y las propias inmobiliarias, un sector Pyme que hoy está en crisis. 

Así, el probable nuevo texto tendría, a priori, modificaciones regresivas para los inquilinos. Sin embargo, no todos los diputados de la comisión estarían dispuestos a acompañar algo así en un contexto económico y político como el que se vive. “Puede que se de esta sensación de un consenso con los sectores inmobiliarios, pero muchos van a insistir en no retroceder en las conquistas de los inquilinos”, decían en el entorno de un diputado cercano a las organizaciones sociales y que forma parte de la comisión. “La posición más ultra de las inmobiliarias, a esta altura, no creo que tenga lugar”, resumía otra legisladora con peso en la discusión. 

Muchos diputados, de todos modos, se preguntan qué texto podría ser mejor que el actual, no porque la ley sea la mejor posible, sino porque entienden que en un país con una inflación proyectada para este año del 60 por ciento “no hay ley que pueda arreglar la situación”, según confiaban a este medio. 

Un funcionario del Ejecutivo, que sigue de cerca el tema, lo ponía así: “Hoy el mercado financiero da más ganancias como inversión a corto plazo que comprar un departamento y ponerlo en alquiler, como estuvo de moda hace varios años, con otro dólar y con otra inflación. El problema es que el propietario no obtiene del alquiler la renta que razonablemente podría tener por el capital que compromete, y el inquilino no puede pagar esa renta".

Al respecto, una de las expositoras de este martes, Guadalupe Granero Realini, del Centro de Estudios Metropolitanos, recordó que la ley tiene apenas un año de vigencia (comenzó a regir en abril de 2021, pese a que comenzó a debatirse en 2019 y se sancionó en plena pandemia, a mediados de 2020), por lo que no se puede culparla de los problemas que aquejan al mercado. Dijo: “Ningún razonamiento de mercado perfecto funciona con el mercado inmobiliario. Los precios no suben ni bajan porque se retiren viviendas del mercado. No funciona aquí la ley de oferta-demanda clásica. Esto es fundamental, es economía urbana básica. Si tomamos la Ciudad de Buenos Aires desde 2013 para acá, la superficie disponible para alquilar se redujo de 138 mil hectáreas a menos de 40 mil, y el precio aumentó 1700 por ciento. Eso es previo a la ley. Y vino acompañado de un fenómeno, que es la concentración de la propiedad: hay menos propietarios y más inquilinos. A pesar de esta evidencia, pareciera que la responsable es la ley del 2020. Eso es negar la realidad”.

Pase lo que pase, el nuevo texto tendrá varios desafíos: fomentar la oferta, bajar los precios, garantizar los derechos del lado más desfavorable del mostrador en el marco de una relación desigual y lograr un verdadero control estatal de un mercado acostumbrado a no ser regulado.