Lipovetzky: “La solución no es derogar la ley de alquileres, sino mejorarla"

Durante largos meses, Daniel Lipovetzky se puso al frente del debate parlamentario que derivó en la actual ley de alquileres, la primera que intentó regular el mercado. Dos años después de la sanción, tanto Juntos por el Cambio como un sector del Frente de Todos -que votaron el proyecto en su momento coinciden en que la ley “fracasó”, en sintonía con las Cámaras Inmobiliarias.

Pese a la resistencia de las agrupaciones de inquilinos, que en todo caso piden profundizarla, habrá una nueva norma en los próximos meses, aunque hay más incertidumbres que certezas respecto a su contenido. La principal crítica tiene que ver con el índice que establece los aumentos, que están dando por encima de la inflación, y con la duración de los contratos. “Hay muchas cosas que se pueden cambiar y el Congreso tiene esa tarea, ojalá que se logre devolver confianza a los propietarios y acrecentar la oferta y reducir los precios. Pero el mercado ya estaba complicado antes de la ley y la verdad es que con este contexto económico, de altísima inflación, va a ser difícil”, dice en diálogo con Diagonales el autor de la norma que fue criticada por igual por Alberto Fernández y Mauricio Macri. 

Hasta ahora parece haber un consenso entre oficialismo y oposición en que la ley fue “un fracaso”. Pero hay otras voces, sobre todo las organizaciones de inquilinos, que la consideran un piso de derechos conquistados. Nadie duda tampoco que los precios están muy altos. ¿Cuál es tu balance dos años después?

-Mirá, no comparto que la ley haya sido un fracaso en su totalidad. Cuando empezamos el debate, durante 2019 y luego cuando finalmente se sancionó, en plena pandemia, se instaló una idea equivocada de que el proyecto venía a bajar los precios y nada más, de la misma forma que ahora se instaló de alguna manera que la ley es toda mala. Son dos ideas reduccionistas que no son fieles a la realidad.

"No comparto que la ley de alquileres haya sido un fracaso en su totalidad".

La ley originalmente no tenía tanto el objetivo de bajar los precios sino de equilibrar una relación desigual como es la de propietarios e inquilinos. Se instaló una expectativa que no era, tal como ahora está esta expectativa de que una nueva ley va a resolver el problema, que ojalá que sea así, hay cambios que pueden ayudar a ese objetivo y el Congreso tiene ahora la tarea de hacerlo y me parece que está bien. Pero también hay un contexto, una situación económica como la que estamos viviendo, con una altísima inflación, que yo diría que es el principal problema, con o sin ley. 

"Hay un contexto con una altísima inflación que ese es el principal problema". 

¿Cuáles son esos cambios que, en retrospectiva, estaban bien al momento de sancionar la ley y hoy quizás no están funcionando?

-Haciendo una retrospectiva, me parece válido resaltar que estuvimos tres años buscando consensos hasta llegar al proyecto definitivo y llevarlo al recinto. Fue una ley ampliamente consensuada. En aquél momento había un reclamo unánime de los inquilinos de que les estaban imponiendo aumentos por encima de la inflación, y que el alquiler les llevaba un altísimo porcentaje de su salario.

"Fue una ley ampliamente consensuada".

Entonces incorporamos el promedio de los salarios formales según el RIPTE a la fórmula que fija los aumentos. Las Cámaras Inmobiliarias también pedían incorporar la inflación y tener cierta previsibilidad, y el índice de actualización surgió de esos acuerdos. Hoy la verdad es que los alquileres están caros para el que necesita alquilar y muy baratos como ingreso para el que pone la vivienda en alquiler. También las inmobiliarias perdieron rentabilidad, porque hubo retracción de las ventas por el precio del dólar. Probablemente haya que revisar ese índice, que evidentemente no funcionó.

"Hoy la verdad es que los alquileres están caros para el que necesita alquilar y muy baratos como ingreso para el que pone la vivienda en alquiler".

En el medio pasó también una pandemia y la prohibición de los desalojos, que de alguna manera fomentaron un malestar en un sector, obvio que nadie podía preverlo pero dada la situación de hoy mismo también habría que revisar ese tema.

Si no hay renta suficiente, y si el valor está por las nubes, y si además el problema fundamental es el contexto. ¿Para qué sirve una ley como esta? Pareciera un problema sin solución. 

-Hubo desde el principio una suerte de profecía autocumplida en ese sentido. Nosotros trabajamos tres años con las cámaras y las agrupaciones de inquilinos y logramos un consenso que hoy parece muy difícil, creo que ese logro no se contempla como debería. Pero digo profecía autocumplida porque ni bien se empezó a implementar un sector empezó a decir que iba a ser un fracaso, enseguida. Lo que sí es importante es que no se deje librado el mercado a la irregularidad, como estaba antes de la ley. Las principales ciudades del mundo tienen un marco normativo que regula el mercado, y el Estado interviene. 

"Lo que sí es importante es que no se deje librado el mercado a la irregularidad, como estaba antes de la ley". 

Pero parece un mercado difícil de regular. El ministro de Hábitat, Jorge Ferraresi, aseguró después de un largo silencio al respecto de la ley que se inscribieron en AFIP sólo 230 mil de más de tres millones de contratos. 

-El ministro no habló durante mucho tiempo. No quiero personalizar en ningún funcionario, pero en general el Gobierno pudo haber aprovechado mucho más la ley y no lo hizo. No se reglamentó el programa de alquiler social, que era uno de los puntos principales de la ley, destinado a ayudar a los alquileres de menores recursos, que terminan siendo los más caros proporcionalmente, y que apuntaba a ayudar también a quienes no tienen garantías, formalidad alquilando a precios altísimos. Respecto al tema de la informalidad, en la ley se estableció la obligación de registrar, algo que no estaba presente en el marco normativo anterior. 

Vos dijiste hace poco que no te “escucharon” respecto a algunas advertencias que hacías en ese momento en que la ley se debatía. ¿Tenía que ver con ese problema?

-Claro. Yo llevé ese debate a la mesa de nuestro gobierno en la que participaron la AFIP, la secretaría de vivienda y la secretaría de comercio anterior. La idea era que hubiera algún tipo de incentivo fiscal para fomentar la formalidad y el registro de los contratos, pero no hubo consenso. Incluso se pensó también en que ese incentivo podía fomentar la oferta, sobre todo para la clase media y media baja, que quizás elude al fisco por una cuestión de recursos. De todos modos, ahí también tenes otro problema: hoy, en Buenos Aires sobre todo, se construye vivienda para el sector de mayores recursos económicos, ABC1, eso es parte de la política de vivienda y también complica al mercado, pero nadie dice nada sobre eso. 

Un sector de la oposición planteó directamente voltear la ley vigente, incluso hay más de un proyecto que plantea eso, casi haciéndose eco del reclamo de las inmobiliarias. ¿No sería aún peor?

-Hay que pensar también cómo estaba el mercado antes de la ley. La situación no era perfecta ni de cerca, por algo en definitiva había consenso para sancionarla. Fue la mejor ley posible que se pudo acordar, en ese marco. Derogarla es volver a situaciones que no estaban resueltas, a una desregulación total, desde quien paga las reparaciones urgentes, quién las expensas, quién las expensas extraordinarias, las notificaciones vía domicilio electrónico, la mediación judicial para prevenir conflictos, hasta la incumbencia profesional de los martilleros. Nada de eso estaba regulado antes de la ley, entre muchas otras cosas. 

"Fue la mejor ley posible que se pudo acordar, en ese marco. Derogarla es volver a situaciones que no estaban resueltas". 

Las Cámaras inmobiliarias, además de voltear el índice, quieren reducir de tres a dos años, incluso menos, la duración de los contratos. ¿Te parece viable?

-Una idea que barajamos en su momento fue hacer contratos de dos años con una prórroga casi automática a tres, justamente porque la idea era darle más previsibilidad a los inquilinos, evitar mudanzas cuando un contrato se interrumpe de forma unilateral o no se renueva, etc., con los trastornos que eso lleva para los chicos, como cambiarse de escuela y demás. Puede ser que la extensión del contrato esté jugando en la retracción de la oferta, pero no es la razón principal, no pasa por ahí ese debate, sinceramente. Como dije antes, si bien creo que hay que restituir la confianza de los propietarios, también hay una realidad que tiene que ver con el contexto macroeconómico en el que estamos y con algunas medidas tomadas en la pandemia. Estamos en un contexto distinto y hay que pensar la mejor medida para que haya más oferta en este contexto particular. 

Hay un proyecto del Frente de Todos que plantea un impuesto a la vivienda ociosa, algo que también propuso el secretario de Comercio, Roberto Feletti. No te veo poniendo “un nuevo impuesto”, como viene planteando Juntos por el Cambio. 

-No, la verdad que no. Estoy en contra. Seguir creando impuestos es contraproducente, hay una presión fiscal tremenda en el país. Estoy más a favor de medidas más imaginativas. Por ejemplo, los estímulos para el sector propietario.  

Mauricio Macri también se posicionó. Consideró que la ley es “mala” pese a que se empezó a debatir en su gobierno y dijo que “hay que dejar de complicarle la vida a la gente que ya la tiene demasiado complicada”. ¿Te molestó?

-No. Todos de alguna manera en este proceso hemos reconocido que no funcionó como debería. Todas las opiniones son válidas, todos coincidimos en que hay que hacer cambios y una revisión pero por supuesto hubo un consenso con el proyecto, del gobierno de entonces y de todos la mayoría de los espacios políticos. Hoy coincidimos en que hay que modificarla, pero como dije antes, la solución no es derogarla, sino mejorarla. 

"La solución no es derogar la ley, sino mejorarla".