Los procesos políticos y económicos han ido convirtiendo el acceso a la vivienda en un proyecto inalcanzable, incluso para sectores considerados con ingresos de suficientes a altos y que, si bien los programas habitacionales siempre estuvieron, y en algunos momentos llegaron a cubrir sustancialmente las demandas, es evidente que no es el caso de esta época, donde la oferta crediticia es baja o de complejo acceso y los planes de viviendas escasos.

En este contexto, Diagonales entrevistó a la profesora Cynthia Goytia (PhD), directora de la Maestría en Economía Urbana y del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda (CIPUV) de la Universidad Torcuato Di Tella, para poner en datos precisos y encontrar las causas principales de este persistente déficit habitacional que se profundiza en el correr del tiempo.

El déficit se divide en dos tipos, cuantitativo y cualitativo. Hoy a nivel país tenemos un déficit cuantitativo, es decir una demanda de vivienda que es aproximadamente un 10% de los hogares del país, pero el déficit cualitativo es de alrededor del 15% de los hogares que tienen mala calidad de infraestructura, no posee tenencia del suelo de la vivienda o tienen problemas de hacinamiento , explica la profesora.

Agrega además, que el área más crítica son los 24 partidos del conurbano bonaerense. El déficit total cuantitativo y cualitativo suma en el país alrededor del 28%, y en la región metropolitana de Buenos Aires llega al 30%. Otro indicador es que el stock de préstamos hipotecarios en Chile es del 19%, en Panamá del 22%, en Colombia del 4%, en México del 8% y Argentina está por debajo del 1%.

Por otro lado, nosotros tenemos un sistema que es de subsidio a la oferta, el sector público lo que hace es financiar la construcción de viviendas, y la capacidad de ejecutar fondos de ese mecanismo no ha superado las 45 mil unidades de viviendas por año, cuando en realidad deberíamos estar produciendo 150 mil para cubrir el déficit de nuevos hogares , continúa la especialista.

El otro punto muy importante, es que el déficit se concentra en el primer y segundo quintil de ingreso, que entre los dos grupos suman el 75% del déficit y que las políticas de vivienda en general, mal focalizadas, han sido muy poco efectivas para llegar a esos grupos de hogares. Durante muchos años el crédito hipotecario ha sido inexistente. Además, lo que sucede es lo que se conoce en la literatura económica como filtraciones hacia arriba".

Son entonces, los hogares de más altos ingresos los que pueden captar esos planes que estratégicamente estarían orientados a otros grupos. En este sentido, los países más avanzados han pensado en una política de vivienda que atienda todos los niveles de ingreso en general y compongan un sistema de subsidio y crédito para atender a los hogares de ingresos medios, y medios bajos que tienen capacidad de pago pero no para una vivienda.

El problema es cómo definir este amplio menú de instrumentos que convinen la acción del mercado con la acción pública y a su vez contemplen otras alternativas como por ejemplo, el mejoramiento de la vivienda, que en general hemos tenido muy pocos programas que tiendan al déficit cualitativo; esto se da igual en todos los países de América Latina .

Para cerrar, la profesora Goytia completa con otro dato este panorama Cuando uno desagrega el déficit de vivienda por quintiles de ingresos hay déficit incluso en el quinto quintil, familias de buenos ingresos, pero que al no existir el mercado de crédito estos hogares tienen que dedicar por lo menos cinco o seis años para acceder a una vivienda de 60m², entonces persisten mucho más tiempo viviendo en la casa de sus padres".